Azərbaycan daşınmaz əmlak bazarı son illərdə dinamik dəyişikliklər yaşayır. Xüsusilə paytaxt Bakıda mənzil və torpaq qiymətləri bir çox amillərin təsiri ilə artıb-azalır, kirayə bazarında dalğalanmalar baş verir. 2025-ci ildə əmlak bazarında vəziyyət necədir? Qiymətlər artmağa davam edir, yoxsa sabitləşir? Alıcıları və satıcıları nə gözləyir? Bu bölmədə mövcud statistik məlumatlara və ekspert rəylərinə əsaslanaraq 2024-2025-ci illər ərzində ölkəmizdə daşınmaz əmlak bazarında meydana çıxan əsas trend və tendensiyaları təhlil edəcəyik. Bazarda qiymətləri formalaşdıran faktorlar (məsələn, ipoteka əlçatanlığı, tikinti xərcləri, demoqrafik amillər), müxtəlif seqmentlər (yeni tikili, köhnə tikili, fərdi evlər, torpaq sahələri, kirayə mənzillər) üzrə durumu nəzərdən keçirəcək və yaxın perspektiv üçün proqnoz xarakterli gözləntiləri bölüşəcəyik.

Əsas Hissə

Mənzil qiymətlərində son durum: 2024-cü ildən 2025-ə keçid dövründə mənzil qiymətlərində artım trendi müşahidə olunub. Rəsmi məlumatlara görə, 2024-cü ilin aprelindən 2025-ci ilin aprel ayına Bakı şəhərində mənzillərin orta qiyməti 10-15% artıb

Xüsusilə yeni tikili mənzillərdə illik artım tempinin daha yüksək olduğu vurğulanır – təxminən 15-17% civarında

Köhnə tikililərdə isə artım bundan bir qədər aşağı, təxminən 10-12% olub

2025-ci ilin yaz aylarına olan göstəricilərə əsasən, Bakıda orta hesabla 1 kvadratmetr mənzil üçün qiymət 2000 manatı keçib: yeni tikililərdə 1 kv.m. 2300-2400 AZN, köhnə tikililərdə 2000-2050 AZN aralığına yüksəlib

Bu, kifayət qədər ciddi bahalaşma deməkdir. Regionlarda, xüsusən Gəncə, Sumqayıt kimi böyük şəhərlərdə də qiymətlərdə artım qeydə alınıb, amma Bakıdakı qədər kəskin deyil.

Artımın səbəbləri: Mənzil bazarında qiymət artımını şərtləndirən bir neçə əsas faktor var:

Tikinti xərclərinin yüksəlməsi: İnşaat materiallarının qiymətində son dövrdə artımlar olsa da, qismən sabitləşmə müşahidə edilsə də, ümumilikdə ötən illərə nisbətən bahaçılıq qalmaqdadır. Məsələn, sement, armatur, taxta kimi əsas materiallar idxaldan asılı olduğu üçün valyuta məzənnəsi və qlobal bazar qiymətləri təsir edir. Həmçinin manatın alıcılıq qabiliyyətinin azalması (inflyasiya) da tikinti şirkətlərinin mənzil qiymətini qaldırmasına səbəb olur

Tələb və investisiya marağı: Azərbaycanda daşınmaz əmlak ənənəvi olaraq investisiya üçün cəlbedici vasitə sayılır. Xüsusilə 2022-2023-cü illərdə inflyasiya qorxusu, valyutaya güvənsizlik kimi amillər insanları pulunu daşınmaz əmlaka yatırmağa sövq edib. Ekspertlər qeyd edir ki, bəzi şəxslər pullarının dəyərini itirməməsi üçün bir neçə mənzil alır, nəticədə bazarda ciddi tələbat formalaşır. Bu da qiymətləri yuxarı çəkən amildir. Xüsusən yeni tikili layihələrində tikinti mərhələsində satışlar sürətlə gedir.

İpoteka və kredit əlçatanlığı: Dövlət İpoteka Fondu xətti ilə verilən kreditlərin şərtləri nisbətən yüngülləşib, illik faizlər ~7%-ə, güzəştli kateqoriyalar üçün 4%-ə yaxındır. 2024-cü ildə adi ipoteka kreditlərinin orta illik faizi 7.4% olub yəni kommersiya kreditlərindən ucuzdur. Bu da bir çox gənc ailəni və vətəndaşı mənzil almağa təşviq edir. 2024-cü il ərzində mindən çox ailə ipoteka ilə mənzil sahibi olub

İpoteka tələbi artırdığı üçün satıcılar qiyməti yuxarı saxlaya bilir. Lakin qeyd etmək lazımdır, ipoteka limitləri (150 min AZN adi, 100 min AZN güzəştli) bəzi hallarda bahalaşan mənzil qiymətlərini tam qarşılamır, yəni ipoteka pulu ilə alınacaq mənzil tapmaq çətinləşir.

Şəhərsalma və təklif: 2023-2024-cü illərdə Bakıda yeni tikililərin sayı artsa da, şəhərin mərkəz hissəsində tikinti sahəsi məhdudlaşır. Yəni, təklifin strukturu dəyişir – daha çox bina kənar ərazilərdə tikilir, mərkəzdə isə köhnə binalar durur. Son statistikaya görə, təkrar mənzil bazarında (köhnə evlərin satışı) təklif həcmi illik ~17% artsa da, yenə də tələbatı ödəməkdə çətinlik var. Maraqlısı budur ki, bəzi illərdə təklif artsa belə, qiymətlər yenə bahalaşıb. Məsələn, 2025-ci ilin əvvəlində Bakıda satışa çıxarılan mənzillərin sayı ötən ilə görə çoxalsa da, qiymətlər paralel artıb. Bu, bazarın hələ doymadığını göstərir. Həmçinin, köhnə tikililərin bazar payı cüzi yüksəlib, çünki bəzi köhnə binalara ipoteka verilməməsi onlara marağı azaltsa da, qiymətləri yenə yavaş da olsa artır

Torpaq sahələrinin qiyməti: 2024-2025 dövründə ən dramatik artım torpaq bazarında qeydə alınıb. Ekspertlərin sözlərinə görə, son bir ildə Bakının ətraf qəsəbələrində kənd təyinatlı torpaq sahələri 40-45% civarında bahalaşıb. Bölgələrdə də torpaq qiymətləri yüksəlib. Bunun səbəbi fərdi ev tikməyə marağın artması, pandemiya sonrası insanların həyətyanı ev istəyinin güclənməsi və torpaq təklifinin məhdud olmasıdır. "Torpaq sahələrinin məhdudluğu və vətəndaşların fərdi ev tikməyə daha aktiv olması" bahalaşmanı sürükləyib. Şəhərətrafı yaşayış yerlərində, xüsusilə havası təmiz, infrastrukturu gələcəkdə genişlənəcək yerlərdə torpağa yatırım edən çoxdur. Bu seqmentdə qiymət artımı mənzil artımını da qabaqlayıb. Yaşayış təyinatlı torpaqlarda 20-25%, kənd təsərrüfatı torpaqlarında isə hətta 40%-ə qədər artım görünüb son ildə. Bu trend göstərir ki, torpaq həm məhdud resurs olaraq, həm sərmayə kimi cəlbedicidir.

Kirayə bazarı: 2022-ci ildə ölkədə, xüsusən Bakıda kirayə bazarında ciddi sıçrayış olmuşdu – buna Ukrayna müharibəsi fonunda Rusiya vətəndaşlarının kütləvi şəkildə Bakıya gəlməsi də təsir etmiş, kirayə qiymətləri sürətlə yüksəlmişdi. 2023-cü ildə isə kirayə bazarı nisbətən sabitləşib. 2024-cü ilin məlumatlarına görə, kirayə haqlarında əvvəlki illə müqayisədə ciddi artım qeydə alınmayıb, bəzi təkrar təkliflərdə hətta azalma müşahidə edilir. Ekspertlər bildirir ki, hazırda kirayə bazarında durğunluq var, tələb sabitdir, hətta bahalı kirayə mənzillərdə boşluqlar yaranıb. 2019-cu ilin statistikası göstərirdi ki, tədris ilinin başlanğıcında kirayə qiymətləri 15-20% yüksəlir– bu, hər il təkrarlanan mövsümi trenddir. 2024 və 2025-ci illərdə də eyni mövsümdə tələb artır, ancaq ümumən ilin digər aylarında kirayə qiymətləri böyük dəyişiklik etmir. Məsələn, 2025 yazında kirayə bazarında 2024-ə nisbətən xüsusi artım qeydə alınmayıb.

Bunu bir neçə amillə izah etmək olar: manatın sabit qalması, əhalinin real gəlirlərinin sürətli artmaması kimi. Ancaq kirayə bazarı segmentində dəqiqləşdirmə aparsaq, premium mənzillərdə (bahalı, şəhər mərkəzində) müəyyən durğunluq olduğu, orta seqment kirayələrdə isə tələb stabil qaldığı məlumdur. Tələbələr, bölgədən gələn işləyən insanlar kirayə bazarının daimi müştərisidir və onlar üçün qiymətlər onsuz da yüksək həddə çatıb deyə yeni sıçrayış yoxdur.

Lokasiya fərqləri və “tərəzsizləşmə”: Maraqlı trendlərdən biri odur ki, son dövrdə şəhər mərkəzi ilə kənar ərazilər arasında mənzil qiymətlərinin fərqi nisbətən azalıb. Ekspert V.Oruc qeyd edir ki, əvvəllər mənzilin yeri qiymətinə çox ciddi təsir edirdi, indi isə bəzi kənar ərazilərdə qiymətlər mərkəzdəki ilə eyniləşib. Məsələn, “Xalqlar Dostluğu”, “Əhmədli”, “Nərimanov” kimi metro stansiyaları ətrafında yeni tikililərin kv.m. qiymətləri city center (Nəsimi, Yasamal mərkəzi hissələri) qiymətlərinə yaxınlaşıb. Bu, ondan irəli gəlir ki, yeni binalar əsasən kənar massivlərdə tikilir, müasir infrastruktura malikdir və metro yaxınlığı kimi üstünlükləri var – alıcılar da ora yönəlir. Mərkəzdə isə təklif azdır, ancaq qiymətlər onsuz da yüksək həddə idi, orada artım nisbətən dayanıb, kənarlar yetişib. Bu tendensiya “yer faktoru”nun bir qədər zəifləməsi deməkdir – alıcılar üçün şəhərin tam mərkəzində olub köhnə binada 1 kv.m. 2500 AZN ödəməkdənsə, metroya yaxın kənar ərazidə yeni binada 2300 AZN ödəmək daha cazibədar görünür. Nəticədə qiymətlərdə konvergensiya baş verir. Bazarın aktivliyi və satış sayı: 2024-2025-ci illərdə bazar aktivliyi yüksəkdir. Məsələn, 2025-ci ilin ilk rübündə ötən ilin eyni dövrünə nisbətən mənzil satışları artıb, təklif həcmi də böyüyüb. Xüsusilə ilin yaz aylarında aktivlik artır (mövsümi faktor: yaz-yay ayları ev almaq üçün populyar dövrdür). 2024-cü ildə ölkə üzrə 30 mindən çox daşınmaz əmlak alqı-satqısı rəsmiləşib deyə açıqlamalar var idi. 2025-də bu sayın daha da artması gözlənir, çünki ipoteka fondu limitləri artırıb, kirayə yoluyla mənzil (kirayə mənzil mexanizmi) proqramı işə düşüb və s. Bu mexanizm – yəni kirayə mənzil mexanizmi – 2020-dən tətbiq olunur, dövlət fondu müəyyən mənzilləri alıb vətəndaşlara kirayə verir, ödənişlər də sonda mülkiyyətə çevrilir. Bu da müəyyən tələbi qarşılayır, kirayə bazarına da, satış bazarına da bir qədər təsir edir (hər il bir neçə yüz ailə bu üsulla ev sahibi olur). 2025-də də bu proqram davam edir. Proqnozlar: Yaxın perspektiv (2025-ci ilin qalan dövrü və 2026) üçün gözləntilərə gəldikdə, əksər yerli analitiklər mənzil qiymətlərində kəskin enmə proqnozlaşdırmır. Əksinə, əgər iqtisadi sabitlik davam edərsə, qiymətlərin yavaş templə də olsa artması davam edə bilər. Çünki:

İpoteka maliyyələşməsi azalmır, tələb təkanlanır.

Tikinti şirkətləri də qazanc marjını qorumaq üçün qiyməti endirmək niyyətində deyil, inşaat xərcləri yüksəkdir.

Bununla belə, bir risk amili neft qiymətləri və ümumi iqtisadi durumdur: əgər ölkənin gəlirlərində problem olarsa (manatın məzənnəsi təsirlənərsə vs.), daşınmaz əmlak bazarı da durula bilər. Hazırda manat sabitdir, bank kreditləri aktivdir. Yəni yaxın dövrdə ciddi şok olmasa, qiymət artımı nisbətən yavaşlaya-yavaşlaya davam edəcək. Məsələn, 2023-də 10%-dən çox bahalaşma vardısa, 2025-də 5-10% arası bir artım ola bilər. Bəzi seqmentlər doymuş ola bilər – məsələn, çox bahalı premium mənzillərdə artıq alan aldı, orada durğunluq yaşana bilər. Kirayə bazarında isə ilin ikinci yarısı tələb yenidən canlanacaq (xüsusən sentyabrda), amma 2022-dəki sıçrayış təkrarlanması üçün bir səbəb görünmür. Yəni kirayələrdə də maksimum inflasiya səviyyəsində (illik 5-10%) artım ehtimalı var.

Uzunmüddətli meyllər: Uzun perspektivdə, demoqrafik faktor (əhalinin gənc olması, hər il minlərlə yeni ailə qurulması) daşınmaz əmlaka tələbi canlı saxlayır. Eyni zamanda, regionlarda iqtisadi aktivlik artarsa, Bakıdakı təzyiq azalacaq və rayonlarda qiymətlər arta bilər. Hazırda ən bahalı mənzillər Bakıda (xüsusən mərkəzi rayonlar: Yasamal, Nəsimi, Səbail) müşahidə olunur– məsələn, 2025-də ən bahalı mənzillər Səbail və Nərimanov rayonlarında olduğu açıqlanmışdı, yeni tikililərin bir kvadrat metri 3000 manata qədər gedir. Ən ucuz seqment isə ətraf qəsəbələr və bölgələrdir. Bu fərq gələcəkdə bir qədər azalacaq, çünki şəhərin mərkəzi limitlərinə çatır, inkişaf əsasən Bakı ətrafı və Sumqayıt-Abşeron zonasına yönəlir.

Nəticə

2025-ci ilin daşınmaz əmlak bazarı satıcıların xeyrinə olan bir bazar olaraq qalır – qiymətlər ümumən yüksəlişdədir, tələb canlıdır, xüsusilə yeni mənzillər sürətlə bahalaşır. Alıcılar daha yüksək məbləğ ödəmək zərurəti ilə üzləşir, eyni zamanda ipoteka imkanlarından yararlanmağa çalışırlar. Satıcılar üçün bazar münbitdir, amma qiymət artımı ilə alıcı kütləsinin alıcılıq qabiliyyəti arasındakı incə xətti qorumaq lazımdır. Torpaq sahibləri üçün indiki dövr çox əlverişlidir – torpaq qiymətləri rekord səviyyələrə çıxıb. Kirayəçilər nisbi rahatdırlar, çünki kirayə qiymətləri sabitdir, amma mənzil almaq üçün gərəkən məbləğ artdıqca kirayədə qalma müddətləri uzanır. Ümumən perspektivdə bazarın fundamenti güclüdür: gənc və artan əhali, şəhərləşmə meylləri, məhdud torpaq sahəsi faktoru qiymətləri dəstəkləyir. Ancaq xarici və makroiqtisadi amillər (neftin qiyməti, manatın sabitliyi, geopolitik risklər) də göz önünə alınmalıdır – bunlar dəyişərsə, bazara da təsiri qaçılmaz olar. Hal-hazırkı şəraitdə isə əmlaka investisiya edənlər qazanc əldə edib, zaman keçdikcə dəyər artımını görürlər. Mənzil sahibi olmaq istəyənlər üçünsə daha planlı hərəkət tələb olunur – bəlkə daha kiçik evlə başlamaq, ipoteka imkanlarını sonuna qədər dəyərləndirmək kimi